Изначальный запрос:
Андрей обратился к нам весной 2024 года с простой целью — «Хочу объект под сдачу в аренду, чтобы был доход и потенциал роста».
Мы решили пойти дальше: не просто купить и сдать, а запустить цикл активных инвестиций — с фокусом на перепродажу, сделав меблировку и декор.
1 проект:
Новоданиловская, 8 — стартовая точка (май 2024)
— Купили апартаменты у застройщика с двумя спальнями Евро-3: 62 м² за 19,2 млн ₽ (≈310 тыс./м²);
— Местоположение: развитый район, Сбертех рядом, Даниловская мануфактура, где много IT-компаний, вид частично на реку, 15 этаж — комфортный баланс высоты и доступности;
— Вложили в мебель, технику и декор: 2,5 млн ₽;
— Через 2 месяца после завершения ремонта выставили на продажу;
— Продали за 27,5 млн ₽.
→ Налогооблагаемая прибыль 3,3 млн ₽ (за вычетом неотделимого улучшения).
Заплатили налог 13% — 429 000 руб.
Итого чистая прибыль: 5 млн и 371 тыс. рублей.
Почему сработало?
Апартаменты Евро-3 в этом ЖК редко выходят в продажу. Покупатели хотят готовое решение. Мы сделали именно такой продукт — и получили быстрый выход на сделку.
Переход: куда направить прибыль?
После первой продажи у нас было: 27,5 млн ₽ от продажи.
Минус 2,5 млн (с вложения в мебель/технику).
Минус налог 429 000 руб.
Итого: 24 млн ₽ и 571 тыс. ₽ на руках.
Сразу зашли в следующий цикл. Вышли на сделку в ЖК «Вереск».
Классный район рядом с парком и развитой инфраструктурой.
Спрос на Евро-3 с ремонтом и мебелью высокий.
У застройщика были свободные лоты в бетоне по выгодной цене. Мы согласовали оооочень хороший дисконт.
—
Проект 2:
ЖК «Вереск» — масштабирование (август 2024)
— Купили квартиру в бетоне: 62 м² за 19 млн ₽ (≈306 тыс./м²);
— На вторичке аналогичные — от 27,5 млн ₽ и выше (зависит от видовых характеристик и этажа);
— Вложили:
• Ремонт — 2,75 млн ₽
• Мебель и техника — 1,5 млн ₽
— Продали через 5 месяцев за 32 млн ₽.
→ Налогооблагаемая прибыль 4,5 млн ₽ (за вычетом неотделимого улучшения).
Заплатили налог 13% — 585 000 руб.
Дополнительный бонус:
Оплата прошла по рассрочке от застройщика — внесли только 7 млн ₽ сразу, остальное — через полгода, когда квартира уже была сдана и полностью готова к передаче.
Переход: что дальше?
На тот момент общая прибыль составила уже ~9,5 млн ₽, а портфель рос.
Следующий шаг — диверсификация и работа с будущим спросом.
Мы проанализировали:
— Где сейчас формируется дефицит жилья?
— Какие районы будут расти в цене через 1–2 года?
— Где есть качественные новостройки, готовые к заселению?
На что ориентировались при выборе?
✅ Развивающаяся инфраструктура
✅ Близость к центру и паркам
✅ Высокий спрос со стороны молодых семей и инвесторов
—
Проект 3:
Октябрьская, 98 — инвестиции в будущее (апрель 2025)
— Купили 2 апартамента с ремонтом под ключ в современном комплексе:
• Первый (студия) — 320 тыс. ₽/м² — 31,6 м²
• Второй (двушка) — 340 тыс. ₽/м² — 59,8 м²
— Общая площадь: ~91,4 м² → общая стоимость: ~28,88 млн ₽
— Акцент: готовое жильё, высокая конечная цена, минимальные риски
Сегодня (ноябрь 2025):
При рыночной цене таких объектов: ~500 тыс. ₽/м².
Вышли на быстрые сделки по стоимости 470 м² и 480м²
→ Общая сумма продажи: 43,55 млн ₽
→ Заплатили налог: 1,78 млн ₽
→ Чистая прибыль: 11,89 млн ₽
ИТОГО: результат за 1,5 года
— Начальные вложения: ~21,7 млн ₽
— На руках после третьего проекта: ~41,77 млн ₽
— Доходность за 1,5 года: +92,49%%
— Годовая доходность: ~54,7%
Сравнение доходности Андрея с другими активами (нояб. 2024 – нояб. 2025)
Актив | Годовая доходность
Недвижимость (Андрей) | ~54,7%
Золото (в рублях) | +53%
Индекс MOEX (акции РФ) | -7,8%
Депозиты (банк) | ~17% (средняя процентная ставка в РФ)
Bitcoin (BTC) | +18%*
* — с высокой волатильностью
✅ Главные выводы
Можно действовать консервативно и купить квартиру под сдачу в аренду — через пять лет это будет та же самая квартира. Есть другой вариант, и он более интересный: покупать недвижимость с дисконтом, делать ремонт и мебелировку и перепродавать. При этом наш инвестор не занимается этими вопросами — мы делимся полезными связями и организуем полный цикл: от поиска, подбора, согласования дисконта или рассрочек, а также ремонта и перепродажи купленных объектов. Наши клиенты часто встречаются только на сделках: одну продаём, другую покупаем. Старт с одной квартиры может стать началом инвестиционного цикла, если действовать системно в тандеме с профессиональным агентом.
Рассрочка от застройщика — мощный инструмент, когда мы знаем, куда движется спрос, тренды и тенденции. Зная, в каких локациях есть высокий спрос и дефицит позиций, можно на этом заработать денег.
Ремонт + мебель = дооценка на 30–50% — и это работает даже в условиях стагнации рынка.
Недвижимость — не всегда долгая игра. При правильной стратегии она даёт высокую ликвидность и быструю прибыль.
Я — Дмитрий Ковалев, риелтор в Москве. Не просто показываю квартиры. Я помогаю клиентам строить финансовые системы на основе недвижимости — безопасно, прогнозируемо, с ростом капитала.
Свяжитесь со мной прямо сейчас для создания стратегического плана с полной оценкой текущей точки А и оцифровкой желаемой точки Б. Это бесплатно и ни к чему вас не обязывает.
